Amortização: guia completo para entender Tabela SAC e Price

Amortização é a parte da parcela que abate a dívida — o resto é juros. No financiamento imobiliário há dois sistemas. Na Tabela Price, a parcela é fixa do começo ao fim, mas no início quase tudo vira juros e pouco abate a dívida; a proporção só se inverte com os anos. Na Tabela SAC, a amortização é constante e os juros incidem sobre um saldo devedor que cai mês a mês: as parcelas começam mais altas e vão diminuindo, a dívida cai mais rápido e o total de juros ao final costuma ser menor. Price entrega previsibilidade; SAC entrega custo total menor.

A escolha entre SAC e Price muda mais do que o desenho das parcelas: pela Resolução CMN 4.676/2018, o contrato no sistema SAC pode financiar até 90% do valor de avaliação do imóvel, contra 80% nos demais sistemas. Na prática, o SAC permite entrar com 10% e o Price exige 20%.

Se você está pensando em financiar o seu apartamento, entender como funciona a amortização é essencial para planejar seu orçamento e tomar decisões financeiras conscientes.  

O que é a amortização? 

Amortização é o processo de quitar a dívida aos poucos. Cada parcela do seu financiamento não serve apenas para “pagar o apartamento”, mas também para cobrir os juros do banco. Ou seja, parte do dinheiro que você paga diminui o que você deve de fato, e outra parte é o custo do empréstimo. Entender isso é importante para saber como seu financiamento vai evoluir e quanto você vai pagar ao longo do tempo.  

No financiamento imobiliário, existem duas formas mais comuns de organizar esse pagamento: a Tabela Price e a Tabela SAC, que vamos explicar melhor a seguir 

Como funciona a Tabela Price?

 A Tabela Price é a que mantém parcelas fixas durante todo o financiamento. Isso significa que, todo mês, você paga o mesmo valor. Mas, dentro dessa parcela, a composição muda com o tempo: no começo, a maior parte do dinheiro vai para os juros, e só uma parte pequena diminui a dívida. Com o passar dos anos, essa proporção se inverte: você passa a pagar mais da dívida e menos de juros. Essa tabela é interessante para quem prefere parcelas constantes e quer ter previsibilidade no orçamento, mas pode significar que, no início, a dívida demora mais para cair. 

Como funciona a Tabela SAC?

A Tabela SAC, ou Sistema de Amortização Constante, funciona de forma diferente. A amortização é constante, como o próprio nome sugere, enquanto os juros são calculados sobre o saldo devedor remanescente, diminuindo mês a mês. Isso faz com que as parcelas iniciais sejam mais altas, mas diminuam gradualmente. Com a SAC, a dívida é reduzida mais rapidamente e, geralmente, o total de juros pagos ao final do financiamento é menor do que na Price. Para quem consegue assumir parcelas maiores no começo e deseja quitar o apartamento mais rápido, essa é a melhor opção. 

Qual é a melhor escolha? 

Cada parcela de um financiamento imobiliário possui dois componentes principais: a amortização, que reduz efetivamente o saldo devedor, e os juros, que são o custo do empréstimo sobre esse saldo. A forma como essas duas partes se combinam varia conforme a tabela escolhida. É importante entender que, mesmo em parcelas fixas, como na Price, os juros no início representam uma fatia maior do pagamento. Já na SAC, a parcela inicial é maior, mas diminui ao longo do tempo, oferecendo alívio financeiro gradualmente. 

Como os reajustes e a correção monetária afetam as parcelas?

Outro aspecto relevante é o impacto de reajustes e correção monetária. Muitos financiamentos imobiliários são corrigidos pela TR (Taxa Referencial) ou pelo IPCA, índices que podem variar ao longo do tempo. Essa variação influencia diretamente o saldo devedor e os juros pagos, por isso é muito importante considerar esse fator ao simular o financiamento. Além disso, alguns contratos têm juros fixos ou mistos, que podem alterar a forma de amortização e o custo total do financiamento. 

Como quitar o financiamento em menos tempo?

Uma estratégia muito útil para economizar é a amortização extra ou quitação antecipada. Ao antecipar parcelas ou pagar um valor adicional sobre o saldo devedor, você reduz os juros e encurta o prazo do financiamento. Essa prática exige atenção ao contrato, pois algumas instituições podem cobrar taxas, mas em geral é muito vantajosa para reduzir o custo total do apartamento. 

Cada caso exige atenção 

Para tomar a melhor decisão entre SAC e Price, é essencial fazer simulações detalhadas. Considere o valor do apartamento, o prazo do financiamento, a taxa de juros e a sua capacidade de pagamento mensal. Verifique como as parcelas iniciais e finais se comportam em cada sistema e quanto você pagará de juros ao final do contrato. Planejar com antecedência evita apertos financeiros e permite organizar melhor o orçamento ao longo dos anos. Você pode contar com o atendimento da HM Engenharia para tirar todas as suas dúvidas sobre esse processo! 

SAC ou Price: qual a diferença ponto a ponto?

Critério	Tabela SAC	Tabela Price
Valor da parcela	Começa mais alta e diminui a cada mês	Fixa do começo ao fim
Amortização	Constante ao longo do contrato	Pequena no início e crescente com o tempo
Juros	Incidem sobre um saldo devedor que cai mês a mês	Concentrados no início do contrato
Queda da dívida	Mais rápida	Mais lenta no começo
Total de juros ao final	Costuma ser menor	Costuma ser maior
O que entrega	Custo total menor	Previsibilidade no orçamento

O banco pode cobrar para você amortizar?

Não pode cobrar tarifa. A Resolução CMN 3.516/2007, no artigo 1º, veda às instituições financeiras a cobrança de tarifa em decorrência de liquidação antecipada nos contratos com pessoas físicas.

E o direito à redução vem do Código de Defesa do Consumidor, que no artigo 52, parágrafo 2º, assegura ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcial, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos. Ou seja, antecipar não é um favor do banco: é direito previsto em lei.

A amortização abate das últimas parcelas?

Não é assim que funciona, e essa confusão é comum. O valor entra no saldo devedor, que é a dívida ainda não paga.

A Resolução CMN 1.980/1993, no artigo 20, determina que a amortização seja subtraída do saldo devedor depois da atualização monetária. E na antecipação, a Resolução CMN 3.516/2007, no artigo 2º, manda apurar o valor presente usando a taxa pactuada no contrato. O efeito prático é que, ao reduzir o saldo, você reduz também os juros que incidiriam sobre ele daí em diante, e é daí que vem a economia.

O que acontece com o seguro quando a parcela cai?

A parcela do financiamento imobiliário não é só juros e amortização: ela carrega também dois seguros obrigatórios. A Resolução CMN 4.676/2018 exige, no artigo 5º, inciso IV, a contratação da cobertura securitária prevista na legislação, e a Resolução CNSP 447/2022 define o que cada uma cobre.

Cobertura	O que garante	Base
MIP, morte e invalidez permanente	Morte por causa natural ou acidental e invalidez permanente por acidente ou doença que incapacite para a atividade laboral principal	Resolução CNSP 447/2022, artigo 7º
DFI, danos físicos ao imóvel	Incêndio, raio, explosão, vendaval, desmoronamento total ou parcial, ameaça de desmoronamento, destelhamento e inundação ou alagamento, ainda que por chuva	Resolução CNSP 447/2022, artigo 8º

A diferença entre os dois explica o comportamento de cada um: o MIP protege a dívida, então acompanha o saldo devedor, enquanto o DFI protege o imóvel e se liga ao valor da construção. Vale conferir no extrato do contrato como cada prêmio está sendo calculado.

Existe algum sistema além do SAC e da Price?

Existe o Sacre, Sistema de Amortização Crescente, e ele aparece na norma. A Resolução CMN 4.676/2018, no artigo 6º, parágrafo 1º, estabelece que o valor financiado pode chegar a 90% do valor de avaliação do imóvel no caso de utilização do SAC ou do Sacre, contra o teto geral de 80%.

Na prática, portanto, a escolha do sistema não muda apenas o desenho da parcela: muda também quanto você precisa dar de entrada.

Onde conferir o custo real do financiamento?

No CET, o Custo Efetivo Total. A Resolução CMN 4.881/2020 obriga a instituição a calcular e informar esse número, que reúne em uma única taxa anual tudo que é cobrado na operação: amortizações, juros, tarifas, tributos e seguros.

Dois pontos dessa norma são úteis na hora de comparar propostas. Pelo artigo 7º, a instituição deve informar o CET antes da contratação e apresentar o demonstrativo de cálculo. E pelo artigo 8º, o CET também precisa constar dos informes publicitários que divulgam taxa de juros. Comparar dois financiamentos pela taxa nominal, sem olhar o CET, costuma esconder diferenças relevantes.

Quer ver como isso fica no seu caso?

SAC ou Price, a conta muda conforme o imóvel. Conheça os empreendimentos da HM Engenharia e fale com um corretor.

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Fontes

• Planalto — Lei 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e a alienação fiduciária de imóvel — consultado em 18/09/2026
• Banco Central, Resolução CMN 4.676/2018 consolidada, cota máxima de financiamento: https://normativos.bcb.gov.br/Lists/Normativos/Attachments/50628/Res_4676_v16_P.pdf
• Planalto, Código de Defesa do Consumidor, artigo 52, parágrafo 2º: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm
• Banco Central, Resolução CMN 3.516/2007, vedação de tarifa na liquidação antecipada: https://www.bcb.gov.br/pre/normativos/res/2007/pdf/res_3516_v2_P.pdf
• Banco Central, Resolução CMN 1.980/1993, artigo 20, amortização e saldo devedor: https://www.bcb.gov.br/pre/normativos/res/1993/pdf/res_1980_v1_O.pdf
• Banco Central, Resolução CMN 4.881/2020, cálculo e informação do Custo Efetivo Total: https://www.bcb.gov.br/content/estabilidadefinanceira/especialnor/Resolu%C3%A7%C3%A3o4881.pdf
• SUSEP, seguro habitacional, coberturas MIP e DFI: https://www.gov.br/susep/pt-br/assuntos/meu-futuro-seguro/seguros-previdencia-e-capitalizacao/seguros/seguro-habitacional

Perguntas Frequentes sobre Amortização de Financiamento Imobiliário

1. Qual a diferença entre Tabela SAC e Price?

A principal diferença está na forma de pagamento das parcelas. Na Tabela SAC (Sistema de
Amortização Constante), o valor das parcelas começa maior e diminui ao longo do tempo,
pois o saldo devedor é reduzido de forma mais acelerada. Já na Tabela Price, as parcelas
costumam ter valor fixo durante o contrato, com uma proporção maior de juros no início
do financiamento.

2. Amortizar reduzindo o prazo ou reduzindo a parcela: o que vale mais a pena?

Depende do objetivo do comprador. Reduzir o prazo geralmente permite economizar mais
juros no total, pois o financiamento termina mais rápido. Já reduzir o valor das parcelas
pode ser interessante para quem deseja aliviar o orçamento mensal e aumentar a folga
financeira.

3. Posso usar o FGTS para amortizar o financiamento?

Sim. O FGTS pode ser utilizado para amortizar parte do saldo devedor do financiamento
imobiliário, reduzir o valor das parcelas ou quitar parte do contrato, desde que o
comprador atenda às regras estabelecidas pelo FGTS e pela instituição financeira.

4. A amortização diminui os juros pagos no total?

Sim. Ao reduzir o saldo devedor, a amortização diminui a base de cálculo dos juros
futuros. Por isso, realizar pagamentos antecipados pode reduzir significativamente o
valor total pago pelo financiamento ao longo do contrato.

5. Com que frequência posso amortizar o saldo devedor?

A frequência de amortização depende das regras do contrato e da instituição financeira.
Em muitos financiamentos imobiliários, o cliente pode realizar amortizações sempre que
desejar, utilizando recursos próprios ou o FGTS conforme as condições estabelecidas.