Amortização: guia completo para entender Tabela SAC e Price 

Amortização é a parte da parcela que abate a dívida — o resto é juros. No financiamento imobiliário há dois sistemas. Na Tabela Price, a parcela é fixa do começo ao fim, mas no início quase tudo vira juros e pouco abate a dívida; a proporção só se inverte com os anos. Na Tabela SAC, a amortização é constante e os juros incidem sobre um saldo devedor que cai mês a mês: as parcelas começam mais altas e vão diminuindo, a dívida cai mais rápido e o total de juros ao final costuma ser menor. Price entrega previsibilidade; SAC entrega custo total menor.

Se você está pensando em financiar o seu apartamento, entender como funciona a amortização é essencial para planejar seu orçamento e tomar decisões financeiras conscientes.  

O que é a amortização? 

Amortização é o processo de quitar a dívida aos poucos. Cada parcela do seu financiamento não serve apenas para “pagar o apartamento”, mas também para cobrir os juros do banco. Ou seja, parte do dinheiro que você paga diminui o que você deve de fato, e outra parte é o custo do empréstimo. Entender isso é importante para saber como seu financiamento vai evoluir e quanto você vai pagar ao longo do tempo.  

No financiamento imobiliário, existem duas formas mais comuns de organizar esse pagamento: a Tabela Price e a Tabela SAC, que vamos explicar melhor a seguir 

Tabela Price 

 A Tabela Price é a que mantém parcelas fixas durante todo o financiamento. Isso significa que, todo mês, você paga o mesmo valor. Mas, dentro dessa parcela, a composição muda com o tempo: no começo, a maior parte do dinheiro vai para os juros, e só uma parte pequena diminui a dívida. Com o passar dos anos, essa proporção se inverte: você passa a pagar mais da dívida e menos de juros. Essa tabela é interessante para quem prefere parcelas constantes e quer ter previsibilidade no orçamento, mas pode significar que, no início, a dívida demora mais para cair. 

Tabela SAC 

A Tabela SAC, ou Sistema de Amortização Constante, funciona de forma diferente. A amortização é constante, como o próprio nome sugere, enquanto os juros são calculados sobre o saldo devedor remanescente, diminuindo mês a mês. Isso faz com que as parcelas iniciais sejam mais altas, mas diminuam gradualmente. Com a SAC, a dívida é reduzida mais rapidamente e, geralmente, o total de juros pagos ao final do financiamento é menor do que na Price. Para quem consegue assumir parcelas maiores no começo e deseja quitar o apartamento mais rápido, essa é a melhor opção. 

Qual é a melhor escolha? 

Cada parcela de um financiamento imobiliário possui dois componentes principais: a amortização, que reduz efetivamente o saldo devedor, e os juros, que são o custo do empréstimo sobre esse saldo. A forma como essas duas partes se combinam varia conforme a tabela escolhida. É importante entender que, mesmo em parcelas fixas, como na Price, os juros no início representam uma fatia maior do pagamento. Já na SAC, a parcela inicial é maior, mas diminui ao longo do tempo, oferecendo alívio financeiro gradualmente. 

Taxas e ajustes 

Outro aspecto relevante é o impacto de reajustes e correção monetária. Muitos financiamentos imobiliários são corrigidos pela TR (Taxa Referencial) ou pelo IPCA, índices que podem variar ao longo do tempo. Essa variação influencia diretamente o saldo devedor e os juros pagos, por isso é muito importante considerar esse fator ao simular o financiamento. Além disso, alguns contratos têm juros fixos ou mistos, que podem alterar a forma de amortização e o custo total do financiamento. 

Como quitar o financiamento em menos tempo 

Uma estratégia muito útil para economizar é a amortização extra ou quitação antecipada. Ao antecipar parcelas ou pagar um valor adicional sobre o saldo devedor, você reduz os juros e encurta o prazo do financiamento. Essa prática exige atenção ao contrato, pois algumas instituições podem cobrar taxas, mas em geral é muito vantajosa para reduzir o custo total do apartamento. 

Cada caso exige atenção 

Para tomar a melhor decisão entre SAC e Price, é essencial fazer simulações detalhadas. Considere o valor do apartamento, o prazo do financiamento, a taxa de juros e a sua capacidade de pagamento mensal. Verifique como as parcelas iniciais e finais se comportam em cada sistema e quanto você pagará de juros ao final do contrato. Planejar com antecedência evita apertos financeiros e permite organizar melhor o orçamento ao longo dos anos. Você pode contar com o atendimento da HM Engenharia para tirar todas as suas dúvidas sobre esse processo!