Já sabe qual imóvel comprar? Confira 4 dicas para fazer um bom negócio

Depois de escolher um imóvel para comprar, quatro cuidados fecham um bom negócio. Acompanhar as notícias do mercado imobiliário, para entender a dinâmica de preços da região. Verificar as taxas de juros do financiamento em mais de uma instituição, já que a diferença se acumula ao longo do contrato. Ler toda a documentação com atenção, se possível com apoio de um advogado. E analisar os custos extras, que não aparecem no preço anunciado. Vale a regra de ouro do planejamento: a parcela não deve ultrapassar 30% da renda familiar.

Sobre a referência dos 30%, cabe uma precisão. O limite constava da Lei 8.692/1993, revogada nessa parte em 2001. Hoje ele funciona como parâmetro de planejamento e como critério interno de cada banco, não como obrigação legal.

19/08/2021

 

Por Gabriela Cavalcanti, da FSB

 

Conquistar a casa própria está no topo dos desejos dos brasileiros. Uma pesquisa realizada em julho, mostra que o índice de intenção de compra de imóveis em todos os segmentos chegou a 28,7%. Isso representa que mais de 14,5 milhões de famílias gostariam de adquirir uma propriedade nos próximos 24 meses.  Mas, após escolher o imóvel que você chamará de seu, é necessário ficar atento e ter critério para fazer um bom negócio.

 

Acompanhar notícias do mercado imobiliário, verificar taxas de juros de financiamento, ler toda a documentação com atenção e, se possível com ajuda de um advogado, analisar custos extras e tirar todas as suas dúvidas durante o processo de negociação são passos importantes para evitar dores de cabeça e frustrações. Lembrando que é importante fazer um bom planejamento financeiro que não ultrapasse 30% da renda familiar.

 

1. 
   

   Acompanhe os índices do mercado imobiliário

   Acompanhe notícias do mercado imobiliário

Observe com atenção a dinâmica do mercado imobiliário que muda conforme a situação econômica do Brasil. Busque por fontes confiáveis para analisar o setor e entender como ele se comporta na região que você deseja viver. Quanto mais saber do assunto, menor a chance de ter problemas na hora de fechar um negócio.

Os índices mais importantes que são:

 

• INCC (Índice Nacional da Construção Civil): mede a variação do custo dos insumos utilizados em construções habitacionais e é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Ele tem impacto direto no valor do imóvel que você pretende financiar, já que ele é usado no reajuste das parcelas durante a construção do empreendimento.

 

• IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado): é um indicador de variação dos preços na economia nacional. Seu propósito básico é monitorar mudanças no valor da moeda e variações dos preços, fazendo uma medição do patamar de inflação no país. Esta medição avalia, entre outras coisas, o custo de construção de habitações no país, incluindo materiais e mão de obra.

 

• ICC (Índice de Confiança do Consumidor): calculado pela FGV, mede a confiança do consumidor na sua capacidade de compra e na situação do país, abordando expectativas em relação à inflação, ao desemprego e a rendimentos futuros. Esse é um dos indicadores úteis na antecipação dos rumos da economia no curto prazo.

 

• Taxa de Juros SELIC (Sistema Especial de Liquidação e Custódia): quando essa taxa aumenta, os custos que as instituições financeiras se comprometem para obter o dinheiro que será emprestado aos tomadores de crédito aumentam também.

 

Aproveite e verifique a integridade das instituições financeiras e construtora escolhidas, uma vez que diversas empresas não são totalmente sinceras com os clientes e não deixam as informações tão claras. Não deixe de checar se há informações sobre elas em sites que defendem o direito do consumidor. A nossa avaliação no site Reclame Aqui é alta e não deixa dúvidas.

 

 

2. 
   

   Tabela Price ou SAC: qual sistema de pagamento

   Verifique o sistema de pagamento

Existem duas formas de amortização de financiamento a longo prazo a Tabela Price (Sistema Francês de Amortização) e Sistema de Amortização Constante (SAC). Na Tabela Price as parcelas são menores e fixas durante todo o período de financiamento. Já no SAC, as prestações iniciais são maiores e vão reduzindo ao longo do tempo devido à redução continuada de juros. A grande diferença então está na forma de diminuição gradativa da dívida.

 

Por exemplo, em um financiamento de R$200 mil em 20 anos, com 7% de juros corrigidos pela Taxa de Referência, a parcela do SAC é mais cara, mas o total valor pago no final é quase R$30 mil mais baixo que no outro modelo.

 

3. 
   

   Tabela Price ou SAC: qual sistema escolher?

   Critério	Tabela Price	SAC
   Parcelas	Valor fixo do começo ao fim	Começam mais altas e diminuem ao longo do contrato
   Amortização	Cresce com o tempo	Constante em todas as parcelas
   Total de juros	Maior	Menor
   Renda exigida no início	Menor	Maior
   Indicado para	Quem prioriza previsibilidade na parcela	Quem tem folga no início e quer pagar menos juros ao todo

   Documentação e contrato de compra

   Análise de documentação

O processo de compra envolve muitas documentações, se possível, faça uma lista com as certidões necessárias para conferir. Ter total atenção ao contrato de compra é essencial no momento da negociação. O documento formaliza a transação e traz informações sobre o valor do imóvel, forma de pagamento negociada – como número de parcelas e data de vencimento mensal, juros e multa -, além da previsão de entrega da obra, deveres e diretos da construtora e do cliente, atrasos e outras questões relacionadas para situações não previstas.

Não tenha receio em esclarecer todas as dúvidas.  Não ter conhecimento do contrato pode gerar custos e obrigações futuras.

 

4. Custos extras

Além do valor do imóvel, devem ser considerados outros gastos até a sua entrega. Os custos mais comuns são:

 

• INCC: Este indicador é responsável por corrigir mensalmente as parcelas pagas à construtora durante o período de obras do empreendimento, pois está relacionada aos custos com materiais, serviços, mão de obra e equipamentos necessários para a construção civil por meio de uma média ponderada de gastos em sete capitais brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre, Belo Horizonte, Salvador, Recife e Brasília.

 

• Seguro obra: O seguro obra tem como intuito cobrir o valor pago pela construtora durante a edificação do empreendimento. Seu valor aumenta conforme a evolução da obra e pode chegar até 80% do preço da parcela do financiamento. Esta cobertura garante ao cliente a proteção contra imprevistos (perda de renda, por exemplo).

 

• ITBI: O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é uma taxa municipal que o cliente paga após efetivar a compra do bem. Esse tributo é a cobrança do valor do registro do cliente como novo dono da propriedade. Ele varia de local para local, em Campinas, por exemplo, é 2,7% do valor do imóvel.

 

• Escritura: Documento que formaliza a compra e define que a propriedade é do comprador. O valor pago para adquiri-la é uma porcentagem de cerca de 3% do valor total do imóvel e muda conforme a região.

 

• Registro: Certificação oficial da transferência do bem para o novo titular. Com esse documento, o imóvel passa a ser efetivamente do comprador e o cliente fica responsável pelo pagamento do IPTU e a taxa de condomínio. O registro do imóvel é feito após 30 dias após a regularização da escritura. No caso do imóvel for financiado, o caminho deve ser feito diretamente com a instituição financeira e deve ser apresentado no cartório o contrato.

 

Não se esqueça de escolher um corretor de confiança que tenha registro do CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), pois essa é uma certificação de que o profissional tem conhecimento para te dar todo o suporte durante o processo de compra.

 

Nossa equipe de vendas está à disposição para te dar suporte neste momento tão importante e tirar todas suas dúvidas na hora de assinar o contrato.

 

 

Foto: Freepik

Quer ver os imóveis da HM?

As quatro dicas ficam mais úteis aplicadas a projetos reais. Conheça os empreendimentos da HM Engenharia.

Perguntas frequentes sobre fechar um bom negócio na compra do imóvel

Qual a diferença entre Tabela Price e SAC?

São os dois sistemas de amortização de financiamento de longo prazo. Na Tabela Price, as parcelas são menores e fixas durante todo o período. No SAC, as prestações iniciais são maiores e vão reduzindo ao longo do tempo, pela redução continuada dos juros. A diferença de fundo está na forma como a dívida diminui.

O que é o INCC e por que ele aparece na parcela?

O Índice Nacional da Construção Civil mede a variação do custo dos insumos usados em construções habitacionais e é calculado mensalmente pela Fundação Getulio Vargas. Ele corrige as parcelas pagas à construtora durante o período de obras, porque acompanha materiais, serviços, mão de obra e equipamentos — por média ponderada de gastos em sete capitais brasileiras.

Quais índices acompanhar antes de comprar um imóvel?

Quatro. O INCC, que reajusta as parcelas durante a obra. O IGP-M, que monitora a variação de preços na economia, incluindo o custo de construção. O ICC, Índice de Confiança do Consumidor, calculado pela FGV, que antecipa rumos da economia no curto prazo. E a taxa Selic, que influencia o custo do crédito oferecido pelas instituições financeiras.

Quais custos extras entram na conta além do valor do imóvel?

Quatro principais. O seguro obra, que cobre o período da edificação e cujo valor aumenta conforme a obra evolui. O ITBI, imposto municipal pago após a compra, que varia por cidade. A escritura, documento que formaliza a compra, em torno de 3% do valor e variável por região. E o registro, que transfere efetivamente o bem e, a partir dele, passa ao comprador a responsabilidade por IPTU e taxa de condomínio.

Quando o registro do imóvel é feito?

30 dias após a regularização da escritura. Sendo o imóvel financiado, o trâmite é feito diretamente com a instituição financeira, e o contrato precisa ser apresentado no cartório.

O que conferir no contrato de compra e venda?

O documento formaliza a transação e traz o valor do imóvel, a forma de pagamento negociada — número de parcelas, data de vencimento, juros e multa —, a previsão de entrega da obra, os deveres e direitos da construtora e do cliente, e o tratamento de atrasos e situações não previstas. Ler com atenção, e com apoio de um advogado quando possível, evita obrigações inesperadas depois.

Como escolher um corretor de imóveis?

Verificando o registro no CRECI, o Conselho Regional de Corretores de Imóveis. É a certificação de que o profissional tem conhecimento para dar suporte ao longo do processo de compra.

Os apartamentos da HM Engenharia entram no Minha Casa, Minha Vida?

O enquadramento depende da renda familiar, do perfil do comprador e da análise do agente financeiro. As condições vigentes e os empreendimentos elegíveis ficam na página do Minha Casa, Minha Vida da HM Engenharia.