O que é preciso saber na hora de buscar seu primeiro imóvel

Quem começa a buscar o primeiro imóvel precisa resolver três perguntas. Quanto posso pagar: a regra que vale para todas as instituições financeiras é que a parcela não ultrapasse 30% da renda familiar mensal — esse limite é o que define a faixa de preço dos imóveis a considerar. Financiamento ou consórcio: o financiamento libera o valor de imediato e o imóvel fica alienado ao banco até a quitação; o consórcio não tem juros e não aliena o bem, mas depende de sorteio ou lance para a contemplação, servindo a quem não tem pressa. E quanto reservar para a entrada, que define o valor a ser financiado.

Critério	Financiamento	Consórcio
Acesso ao imóvel	Imediato após a aprovação do crédito	Depende de sorteio ou lance
Juros	Incidem sobre o saldo devedor	Não há juros; há taxa de administração
Propriedade durante o pagamento	Imóvel fica alienado ao banco até a quitação	O bem não fica alienado
Perfil indicado	Quem precisa do imóvel agora	Quem não tem pressa para receber

30/07/2021

 

Por Gabriela Cavalcanti, da FSB

 

A compra de um imóvel ou de um terreno foi para os brasileiros o segundo principal destino das economias. É o que mostra pesquisa realizada pela Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) em parceria com o Datafolha entre novembro e dezembro do ano passado.

Em ano marcado pela pandemia da Covid-19, a prioridade foi a reserva de dinheiro para emergências, que ocupou pela primeira vez em quatro anos o topo do ranking. É natural que o investimento mais importante de toda uma vida venha acompanhado de muitas dúvidas: “vale a pena sair do aluguel?”, “como calcular o valor do imóvel que posso comprar e pagar?”, “preciso ter dinheiro guardado para a entrada?”, “como eu sei qual é o apartamento perfeito para mim?”

 

Quanto do orçamento pode ir para o imóvel

Para ajudar nessa jornada tão importante, listamos as principais dúvidas de quem pretende iniciar a busca pela casa própria. Dividimos o conteúdo em duas postagens para facilitar o acesso ao conteúdo. Nesta primeira, respondemos as perguntas que antecedem a escolha do imóvel. Ou seja: o que é importante saber antes de visitar os imóveis?

 

1. Como fazer o cálculo do imóvel que posso comprar?

Para saber o cálculo do imóvel é necessário verificar as condições de financiamento do banco escolhido que avalia o perfil de cada cliente, idade, atividade que exerce, renda, além de outras informações. A regra geral, que vale para todas as instituições financeiras, é que o valor máximo que o cliente poderá utilizar para financiar o imóvel não pode ser superior a 30% da renda familiar mensal. Desta maneira, a faixa de preço dos imóveis será determinada de acordo com o valor financiado.

2. 
   

   Financiamento ou consórcio: qual escolher

   Financiamento ou consórcio?

Para quem busca comprar um empreendimento sem pressa, o consórcio é uma ótima opção. Nessa modalidade de crédito, pessoas se unem para comprar um bem. Cada uma paga parcelas mensalmente e participa de sorteios e lances para definir qual dos participantes receberá o dinheiro acumulado para comprar o imóvel. Assim, você pode ser contemplado logo no início ou no fim do programa.

Já o financiamento é a saída para quem quer comprar o imóvel de forma mais rápida. Os bancos disponibilizam o valor acordado e os clientes pagam prestações com juros mensais.

A grande diferença consiste que no financiamento, o empreendimento fica alienado no banco até sua quitação e no consórcio não.

A HM oferece empreendimentos que estão enquadrados no Programa Habitacional Casa Verde e Amarela (PCVA) criado pelo Governo Federal em substituição ao Minha Casa, Minha Vida.

Ele é voltado para o financiamento do primeiro imóvel para pessoas com rendas até R$7 mil. A iniciativa é dividida em três faixas:

• Faixa 1,5 – Até R$ 2 mil: Os subsídios são de até R$47.500 conforme renda e região do imóvel
• Faixa 2 – De R$2 mil a R$4 mil: Os subsídios podem chegar até R$ 29.000,00 de acordo com a renda e a localização do empreendimento.
• Faixa 3 – R$ 4 mil a R$7 mil: As taxas de juros atrativas.

As taxas de financiamento variam entre 4,75% a 8% ao ano, a depender da faixa de renda da família.

 

3. É preciso ter dinheiro guardado para a entrada?

Não. Existe a possibilidade de financiar a entrada do apartamento, utilizar o subsídio habitacional do governo no PCVA e o Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS) contanto que tenha trabalhado no mínimo três anos consecutivos ou não, não tenha utilizado os recursos do FGTS no mínimo de três anos, ser o primeiro imóvel e residir na região metropolitana do empreendimento.

No entanto, na maioria dos casos, a entrada varia conforme a renda familiar. Em média, é necessário 20% do valor do empreendimento e o restante pode ser financiado.

 

4. Como saber se vale a pena sair do aluguel e iniciar o processo de compra de um imóvel próprio?

Primeiro passo é analisar quanto o aluguel compromete a sua renda, caso seja até 30%, vale a pena comprar um empreendimento. Isso porque existem formas de pagamento que permitem uma parcela menor ou igual ao aluguel.

Mas, se você não tem um planejamento financeiro para pagar à vista ou condições para financiar um imóvel, talvez ainda não seja o momento de tomar esta decisão.

 

5. Novo ou usado?

Não há uma opção melhor que a outra. Ambas têm pontos positivos e outros nem tanto e a escolha vai variar de acordo com a necessidade e preferência de cada um. Mas alguns pontos devem ser considerados no momento da decisão.

Imóveis novos podem ser comprados na planta, em fase de construção ou prontos para morar. Para quem não tem pressa de se mudar, a preferência por moradias na planta ou em fase inicial de obras permite melhores condições de negociação e o valor da entrada pode ser distribuído por todo o período em que o imóvel estiver em obras. Para imóveis usados, há a possibilidade de negociação direta com o atual proprietário, o que pode resultar na redução do preço final. Estes imóveis também podem ser financiados.

Quando o assunto é estrutura é importante lembrar que casas ou apartamentos novos são projetados de acordo com as legislações vigentes de segurança e com o que há de mais moderno na construção civil. As instalações elétricas e hidráulicas são novas e não vão exigir manutenção em curto e médio prazos. Os acabamentos são mais modernos e as unidades oferecem funcionalidades que facilitam o dia a dia dos moradores. em muitos casos há mais vagas na garagem.

Já os usados, especialmente os mais antigos, podem ser mais espaçosos e estar mais bem localizados, especialmente os que têm cerca de 30 anos de idade. Muitos deles já contam com armários fixos em quartos e cozinhas, piso e iluminação. Algumas vezes, necessitam de reforma e mudanças que precisam ser previstas no orçamento.

 

6. Como início a pesquisa?

O ideal é não ter pressa, afinal este pode ser o maior investimento da sua vida. Pesquisas revelam que os brasileiros levam em torno de dois a três anos para juntarem o dinheiro de entrada do imóvel, por isso, é importante se programar.

Faça seu planejamento financeiro, escolha a região que gostaria de morar levando em consideração como você pretende se deslocar, se você utiliza transporte público, morar próximo de terminais ou ponto de ônibus pode te ajudar. Mas, se você quer mais tranquilidade e imóveis maiores, residir em ambientes mais afastados da região central é o melhor caminho.

Não esqueça também de verificar a infraestrutura, movimentação noturna, policiamento e estatísticas do local escolhido para saber como é a segurança na região.

Dica: Pesquise com antecedência, fale com um corretor para tirar todas as suas dúvidas e tenha calma na hora de tomar sua decisão.

7. Como sei qual é o tipo de imóvel perfeito para mim? (tamanho, localização, preço, segurança, opções de lazer, características da construção, valorização)

O imóvel ideal deve estar relacionado a rotina da família, momento de vida e valor disposto a ser pago, pois, o preço varia conforme o local. Analise o preço que você pode pagar, de acordo a localização e tamanho.

As regiões nas quais os imóveis são construídos apresentam a tendência de valorização e desenvolvimento conforme o andamento da obra. Rogério Gazolla, gerente de uma imobiliária credenciada da HM, afirma que os imóveis têm em média 20% a 30% de valorização do valor inicial do lançamento até a entrega.

 

 

Foto: Freepik

 

Fontes

• Caixa Econômica Federal — condições de financiamento e faixas de renda: https://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/minha-casa-minha-vida/Paginas/default.aspx
• Ministério das Cidades — programa Minha Casa, Minha Vida, linhas e modalidades: https://www.gov.br/cidades/pt-br/acesso-a-informacao/acoes-e-programas/habitacao/programa-minha-casa-minha-vida

Perguntas frequentes sobre a compra do primeiro imóvel

Como calcular o valor do imóvel que consigo comprar?

A regra geral que vale para todas as instituições financeiras é que a prestação não pode passar de 30% da renda familiar mensal. A partir daí, cada banco avalia o perfil do cliente — idade, atividade que exerce, renda e outras informações — e é isso que determina a faixa de preço dos imóveis acessíveis.

Qual a diferença entre financiamento e consórcio?

No consórcio, um grupo de pessoas paga parcelas mensais e participa de sorteios e lances para definir quem recebe o valor acumulado — pode-se ser contemplado no início ou no fim. O financiamento é mais rápido: o banco disponibiliza o valor acordado e o cliente paga prestações com juros. A diferença de fundo é que, no financiamento, o imóvel fica alienado ao banco até a quitação; no consórcio, não.

Preciso ter entrada guardada para comprar o primeiro imóvel?

Não necessariamente. É possível financiar a entrada e usar o FGTS, desde que se cumpram as condições: ter ao menos três anos de trabalho sob o regime, não ter usado os recursos do FGTS nos últimos três anos, ser o primeiro imóvel e residir na região metropolitana do empreendimento. Na maioria dos casos a entrada gira em torno de 20% do valor, e o restante é financiado.

Como saber se vale a pena sair do aluguel?

O primeiro passo é ver quanto o aluguel compromete da renda. Se estiver até 30%, há formas de pagamento com parcela menor ou igual à do aluguel. Sem planejamento para arcar com a compra ou condições para financiar, porém, pode não ser ainda o momento.

Comprar imóvel novo ou usado?

Nenhum é melhor em absoluto. O novo pode ser comprado na planta ou em fase inicial de obra, o que permite melhores condições de negociação e diluir a entrada ao longo da construção; tem instalações elétricas e hidráulicas novas, projeto conforme a legislação vigente e acabamentos mais atuais. O usado permite negociação direta com o proprietário, costuma ser mais espaçoso e bem localizado, e pode exigir reforma a ser prevista no planejamento.

Por onde começar a pesquisa do primeiro imóvel?

Sem pressa. Vale definir a região considerando como se pretende circular — quem usa transporte público ganha morando perto de terminal ou ponto de ônibus; quem busca tranquilidade e imóvel maior costuma se afastar do centro. Também entram na conta a infraestrutura do entorno, a movimentação noturna e a segurança da região. Falar com um corretor antes ajuda a tirar dúvidas sem pressa.

As regras do programa habitacional citadas neste texto ainda valem?

Não. Este conteúdo é de 2021 e descreve o Casa Verde e Amarela, com as faixas de renda e condições daquele momento. O programa habitacional federal foi reformulado desde então e voltou a se chamar Minha Casa, Minha Vida, com regras, faixas e condições próprias. As condições vigentes e os empreendimentos elegíveis ficam na página do Minha Casa, Minha Vida da HM Engenharia.

Em quais cidades a HM Engenharia tem apartamentos?

Na capital paulista, a HM tem empreendimentos na Barra Funda, na Freguesia do Ó, em Guaianases e na Vila das Belezas. No interior e na região metropolitana, em Campinas, Limeira, Paulínia, Osasco, Hortolândia e Extrema, no sul de Minas. A lista completa, com o status de cada obra, fica em eme.maishm.com.br/imoveis.