Precisa dar entrada no Minha Casa Minha Vida? O que a regra permite

Escrito 23/09/2026

Na maior parte dos casos, sim. O banco financia no máximo 90% do valor do imóvel quando a amortização é pelo SAC, e a diferença é a entrada. O que muda o jogo é que essa diferença pode ser coberta pelo FGTS, pelo subsídio do programa ou por aporte da prefeitura, sem sair do seu bolso no ato da compra.

Qual é o percentual máximo que o banco financia?

A entrada não é um valor escolhido pela construtora. Ela é o que sobra depois da cota de financiamento, que é o percentual do imóvel que o banco aceita financiar. Esse limite está em norma do Conselho Monetário Nacional.

Situação	Percentual máximo financiado	Entrada mínima
Imóvel novo, sistema SAC	90%	10%
Imóvel novo, tabela Price	80%	20%
Imóvel usado no Sul e no Sudeste, faixa Classe Média	60%	40%
Imóvel usado nas demais regiões, faixa Classe Média	80% na Price e 90% no SAC	10% a 20%

O sistema de amortização muda o limite porque muda o risco da operação. No SAC, a parcela começa maior e o saldo devedor cai mais rápido, e por isso a cota é maior. Na Price, a parcela é constante e o saldo cai devagar no início, o que reduz a cota. Se você quer entender a diferença entre os dois antes de decidir, vale ler o nosso guia de amortização, Tabela SAC e Price.

O que pode cobrir a entrada sem sair do seu bolso?

Aqui está a parte que a maioria das pessoas desconhece. A entrada precisa existir, mas nem sempre precisa vir da poupança da família.

Recurso	O que ele cobre	Condição
Saldo do FGTS	Parte ou todo o valor da entrada	Mínimo de 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando períodos, e não ter outro imóvel no município
Subsídio do programa	Abate o valor do imóvel antes do cálculo do financiamento	Depende da faixa de renda e da região, e é concedido uma vez por beneficiário
Aporte do município ou do estado	Reduz ou elimina a entrada	Disponível no MCMV Cidades, quando a cidade tem programa próprio
Parcelamento com a construtora	Divide a entrada ao longo da obra	Comum na compra na planta, e depende do empreendimento

O FGTS é o recurso mais usado dos quatro, e ele entra direto na composição da entrada. O nosso guia de uso do FGTS na compra detalha os intervalos entre um uso e outro e o que acontece quando duas pessoas somam saldo.

Dá para comprar sem entrada nenhuma?

Sem nenhum valor de entrada, não. A norma limita a cota de financiamento, então sempre existe uma diferença entre o preço do imóvel e o que o banco financia.

O que existe, e é bem diferente disso, é a entrada coberta por outro recurso. Uma família da Faixa 1 com subsídio elevado e saldo de FGTS pode chegar ao fechamento sem desembolsar nada do próprio bolso naquele momento. Em cidades que participam do MCMV Cidades, o aporte do poder público local pode reduzir ou eliminar a entrada. Nos dois casos a entrada existe: ela só não saiu da conta da família.

Desconfie de anúncio que promete financiamento de 100% sem explicar de onde vem a diferença. A pergunta certa a fazer no plantão de vendas é qual recurso está cobrindo a entrada, e não se a entrada existe.

Como o subsídio muda a conta da entrada?

O subsídio não é um empréstimo e não precisa ser devolvido. Ele abate o valor do imóvel antes do cálculo do financiamento, e é por isso que ele mexe na entrada duas vezes.

Primeiro, ele reduz o valor que precisa ser financiado. Depois, como a cota incide sobre um valor menor, a diferença a ser coberta como entrada também encolhe. Em faixas com subsídio maior, a soma de subsídio mais FGTS pode fechar a entrada inteira.

Vale lembrar que a subvenção é concedida uma única vez para cada beneficiário, conforme o artigo 9º da Lei nº 14.620/2023. Quanto ela vale por faixa e por região está no nosso guia do subsídio do Minha Casa Minha Vida.

A compra na planta facilita o pagamento da entrada?

Costuma facilitar, e a razão é o tempo. No imóvel pronto, a entrada é paga na assinatura. Na compra na planta, o período de obra abre espaço para parcelar essa diferença até a entrega das chaves.

Esse parcelamento é um acordo com a construtora, não uma regra do programa. Ele varia de empreendimento para empreendimento, e é um dos pontos que vale comparar antes de decidir. As condições de cada faixa estão no guia das faixas do Minha Casa Minha Vida, e o panorama do programa está em como funciona o Minha Casa Minha Vida.

Quer saber quanto ficaria a sua entrada?

A conta muda conforme a renda, o FGTS e o empreendimento, e o plantão de vendas faz essa simulação na hora. Conheça os empreendimentos da HM Engenharia.

Fontes

Banco Central, Resolução CMN nº 4.676/2018, artigo 6º, cota máxima de financiamento por sistema de amortização — consultado em 23/09/2026
Ministério das Cidades, Minha Casa Minha Vida Classe Média, quotas de financiamento por região e tipo de imóvel — consultado em 23/09/2026
Planalto, Lei nº 14.620/2023, artigo 9º, subvenção concedida uma vez por beneficiário — consultado em 23/09/2026
CAIXA, MCMV Cidades, aportes complementares de estados e municípios — consultado em 23/09/2026
CAIXA, utilização do FGTS na habitação — consultado em 23/09/2026

Perguntas frequentes sobre a entrada no Minha Casa Minha Vida

Precisa dar entrada no Minha Casa Minha Vida?

Na maior parte dos casos, sim. A cota máxima de financiamento é de 90% do valor do imóvel no sistema SAC e de 80% na tabela Price, então existe uma diferença a ser coberta. Ela pode vir do FGTS, do subsídio ou de aporte do município.

Qual é o valor mínimo da entrada?

Depende da cota de financiamento aplicada ao seu caso. Com cota de 90%, a entrada mínima é de 10% do valor do imóvel. Com cota de 80%, é de 20%.

Posso usar o FGTS como entrada?

Sim. O saldo do FGTS pode compor ou pagar integralmente a entrada, desde que você tenha pelo menos três anos de trabalho sob o regime do fundo, somando períodos, e não possua outro imóvel no município.

Existe Minha Casa Minha Vida sem entrada?

Sem nenhum valor de entrada, não. O que existe é a entrada coberta por outro recurso, como subsídio, FGTS ou aporte da prefeitura em cidades que participam do MCMV Cidades. A entrada continua existindo, ela apenas não sai do bolso da família.

O subsídio conta como entrada?

O subsídio abate o valor do imóvel antes do cálculo do financiamento. Com isso, ele reduz tanto o valor financiado quanto a diferença que precisa ser coberta como entrada.

Dá para parcelar a entrada?

Na compra na planta, costuma dar. O período de obra permite dividir a diferença até a entrega das chaves. Esse parcelamento é um acordo com a construtora, não uma regra do programa, e varia de empreendimento para empreendimento.