Quais são os juros do Minha Casa Minha Vida?

Escrito 23/09/2026

A taxa de juros nominal do Minha Casa Minha Vida vai de 4% a 10% ao ano, escalonada pela renda familiar. Ela é menor no Norte e no Nordeste e menor ainda para quem é cotista do FGTS. Na faixa Classe Média, a taxa é fixa em 10% ao ano.

Qual é a taxa de juros do Minha Casa Minha Vida em cada faixa?

As taxas abaixo são as publicadas pelo Ministério das Cidades na página da linha financiada do programa, com atualização de 28 de outubro de 2026. Todas são nominais e ao ano.

Faixa e renda familiar mensal bruta	Norte e Nordeste, cotista	Norte e Nordeste, não cotista	Demais regiões, cotista	Demais regiões, não cotista
Faixa 1, até R$ 2.160,00	4,00%	4,50%	4,25%	4,75%
Faixa 1, de R$ 2.160,01 a R$ 2.850,00	4,25%	4,75%	4,50%	5,00%
Faixa 1, de R$ 2.850,01 a R$ 3.200,00	4,50%	5,00%	4,75%	5,25%
Faixa 2, de R$ 3.200,01 a R$ 3.500,00	4,75%	5,25%	5,00%	5,50%
Faixa 2, de R$ 3.500,01 a R$ 4.000,00	5,50%	6,00%	5,50%	6,00%
Faixa 2, de R$ 4.000,01 a R$ 5.000,00	6,50%	7,00%	6,50%	7,00%
Faixa 3, de R$ 5.000,01 a R$ 9.600,00	7,66%	8,16%	7,66%	8,16%
Classe Média, até R$ 13.000,00	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%
Pró-Cotista, sem limite de renda	8,66%	Não se aplica	8,66%	Não se aplica

Três variáveis definem onde você cai nessa tabela: a renda familiar bruta mensal, que determina a faixa; a região do imóvel; e a sua condição de cotista do FGTS. A taxa final é definida na contratação, conforme a política vigente naquela data.

Existe ainda a linha Pró-Cotista, sem limite de renda e exclusiva para cotistas, detalhada mais abaixo.

O que é ser cotista do FGTS e por que isso reduz a taxa?

Cotista é quem tem saldo em conta vinculada do FGTS, ou tempo de trabalho sob o regime do fundo. Como o programa usa recursos do próprio FGTS, quem contribuiu para o fundo entra com condição melhor.

A diferença não é simbólica. Na Faixa 1 fora do Norte e do Nordeste, um cotista paga entre 4,25% e 4,75% ao ano, enquanto um não cotista paga entre 4,50% e 5,25%. Em um financiamento de 35 anos, meio ponto percentual muda o total pago de forma relevante.

Se você tem saldo no fundo, vale conferir também como usá-lo na compra, no nosso guia do FGTS.

Por que o Norte e o Nordeste têm taxas menores?

O escalonamento por região faz parte do desenho do programa. As duas regiões concentram o maior déficit habitacional do país, e a taxa reduzida é um dos instrumentos para direcionar crédito para lá.

A diferença aparece nas Faixas 1 e 2. Na Faixa 3 e na Classe Média, a taxa é a mesma em todo o território nacional.

Por que a faixa Classe Média paga 10% ao ano?

A Classe Média atende renda de até R$ 13.000 e financia imóvel de até R$ 600 mil, com prazo de até 420 meses. Ela não tem subsídio, e a taxa é fixa em 10% ao ano, sem variação por região ou por condição de cotista.

A lógica é a mesma do restante do programa: quanto maior a renda, menor o subsídio implícito na taxa. Ainda assim, a faixa foi criada justamente para atender quem antes ficava fora do programa e precisava recorrer ao crédito imobiliário comum. As condições completas da faixa estão no guia das faixas.

Existe operação sem juros no Minha Casa Minha Vida?

Existe, e ela é restrita à Faixa 1 na modalidade com maior subsídio. Nesse formato, a aquisição ocorre por parcelamento em 60 meses, sem juros, com parcelas mínimas de R$ 80,00. Beneficiários do Bolsa Família e do Benefício de Prestação Continuada têm tratamento próprio nessa modalidade.

Isso não se confunde com o financiamento das demais faixas, que é uma operação de crédito imobiliário com juros, prazo longo e alienação fiduciária.

A taxa anunciada é o custo final do financiamento?

Não. A taxa nominal é uma parte do custo. O número que reúne tudo é o Custo Efetivo Total, que soma juros, tarifas, tributos e seguros em uma taxa percentual anual, e que a instituição é obrigada a informar antes da contratação.

É pelo CET que se comparam duas propostas de forma justa, porque duas taxas nominais iguais podem esconder custos diferentes. O que entra nessa conta está detalhado no nosso post sobre o que a simulação do Minha Casa Minha Vida não mostra.

Qual é o prazo máximo do financiamento

O prazo máximo dos financiamentos da linha financiada do Minha Casa, Minha Vida é de 35 anos. O prazo não altera a taxa, mas muda o desenho da prestação: prazo mais longo reduz o valor mensal e aumenta o total de juros ao longo do contrato. O prazo aprovado em cada caso sai na análise do agente financeiro e considera também a idade de quem assina.

Pró-Cotista: a linha do FGTS sem limite de renda

Quem é cotista do FGTS e tem renda acima do teto do programa pode acessar outra linha com recursos do Fundo, o Pró-Cotista. Nela não há limite de renda familiar, a taxa nominal é de 8,66% ao ano e podem ser financiadas unidades de até R$ 2,25 milhões. É uma linha à parte, fora das quatro faixas do Minha Casa, Minha Vida, e nela o saldo na conta vinculada do FGTS é exigido.

Nas quatro faixas do programa vale o contrário: não é preciso ter saldo no FGTS para financiar. Se houver saldo, ele pode ser usado para reduzir a entrada, e os depósitos futuros do empregador também entram nessa conta, no FGTS Futuro. O uso está detalhado em como usar o FGTS na compra do seu imóvel.

Como a taxa entra na parcela

A taxa sozinha não diz o valor da prestação. Entre ela e a parcela está o sistema de amortização, que define quanto de cada pagamento vai para juros e quanto abate o saldo devedor. No SAC a amortização é constante, a parcela começa mais alta e cai ao longo do contrato. Na Tabela Price a parcela é fixa e a composição entre juros e amortização muda com o tempo. A comparação entre os dois está em amortização: tabela SAC e Price.

Dois itens entram na prestação além dos juros e da amortização: os seguros obrigatórios e a taxa de administração do contrato. É por isso que o custo efetivo total do financiamento fica acima da taxa nominal publicada na tabela.

Quer saber qual taxa se aplica ao seu caso?

A faixa, a região e a sua condição de cotista definem o número, e a simulação no plantão de vendas responde isso em minutos. Conheça os empreendimentos da HM Engenharia.

Para ver como isso se aplica a um empreendimento real, vale conhecer o HM Smart Capão Redondo, no Capão Redondo, zona sul de São Paulo, com apartamentos de 1 e 2 dormitórios e atendimento ao Minha Casa, Minha Vida sujeito à análise de crédito.

Fontes

Ministério das Cidades, Minha Casa Minha Vida linha financiada, taxas de juros por faixa, região e condição de cotista, atualização de 28/10/2026 — consultado em 04/11/2026
Ministério das Cidades, MCMV Classe Média, taxa nominal e prazo — consultado em 04/11/2026
Banco Central, Resolução CMN nº 4.881/2020, cálculo e informação prévia do Custo Efetivo Total — consultado em 04/11/2026
CAIXA, Minha Casa, Minha Vida — consultado em 04/11/2026

Perguntas frequentes sobre os juros do Minha Casa Minha Vida

Qual é a taxa de juros do Minha Casa Minha Vida?

A taxa nominal vai de 4% a 10% ao ano, escalonada pela renda familiar. Ela é menor no Norte e no Nordeste e menor para quem é cotista do FGTS. Na faixa Classe Média, é fixa em 10% ao ano.

Qual a taxa da Faixa 1?

De 4,00% a 4,50% ao ano para cotistas do Norte e do Nordeste, e de 4,75% a 5,25% para não cotistas das demais regiões, com valores intermediários nas outras combinações.

Ser cotista do FGTS reduz quanto?

Em torno de meio ponto percentual ao ano nas Faixas 1 e 2, conforme a região. Na Faixa 3, a diferença é de 7,66% para cotistas e 8,16% para não cotistas.

A taxa é igual em todo o Brasil?

Não nas Faixas 1 e 2, onde Norte e Nordeste têm taxas menores. Na Faixa 3 e na Classe Média, a taxa é a mesma em todo o país.

Existe Minha Casa Minha Vida sem juros?

Existe na Faixa 1 na modalidade com maior subsídio, em que a aquisição ocorre por parcelamento em 60 meses, sem juros, com parcelas mínimas de R$ 80,00.

A taxa anunciada é o custo total?

Não. O número que reúne juros, tarifas, tributos e seguros é o Custo Efetivo Total, que a instituição precisa informar antes da contratação.